Jak działa gwarancja BGK zamiast wkładu własnego
Standardowo bank wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości (lub 10% z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu). Przy mieszkaniu za 500 tys. zł oznacza to 100 tys. zł gotówki - dla wielu młodych osób barierę nie do przeskoczenia, mimo że ich dochody spokojnie wystarczyłyby na ratę.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (dawniej znany jako program "Mieszkanie bez wkładu własnego") rozwiązuje ten problem inaczej niż dopłaty: Bank Gospodarstwa Krajowego udziela bankowi gwarancji, która zastępuje brakujący wkład własny. Gwarancja BGK może objąć do 20% kosztów nieruchomości, maksymalnie 100 tys. zł.
Co ważne, to nie jest dotacja ani pieniądze, które ktoś za Ciebie wpłaca:
- Kredyt bierzesz na pełną kwotę - finansujesz nawet 100% ceny nieruchomości, więc rata jest odpowiednio wyższa niż przy kredycie z wkładem.
- Gwarancja zabezpiecza bank, nie Ciebie - dzięki niej bank akceptuje brak gotówki na starcie, bo ryzyko brakującego wkładu przejmuje BGK.
- Musisz mieć zdolność kredytową na całość - program nie obniża wymagań dochodowych. Zanim zaczniesz szukać mieszkania, sprawdź swoją zdolność w kalkulatorze, a na konsultacji zweryfikuję ją w konkretnych bankach.
Dla kogo jest rodzinny kredyt mieszkaniowy
Nazwa programu bywa myląca. "Rodzinny" nie oznacza, że musisz mieć rodzinę - z programu mogą skorzystać:
- single - osoba samotnie kupująca swoje pierwsze mieszkanie,
- pary - także nieformalne, nie trzeba być małżeństwem,
- rodziny z dziećmi - dla których przewidziano dodatkowy bonus w postaci spłaty rodzinnej.
Warunek podstawowy: brak innego mieszkania
Kluczowy warunek programu brzmi: nie możesz posiadać innego mieszkania. Program jest adresowany do osób, które kupują nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, a nie inwestycyjnie. Od tej zasady przewidziano wyjątki dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci - większe rodziny mogą posiadać nieruchomość w określonych granicach i nadal skorzystać z programu, na przykład przy zamianie na większe lokum.
Jeśli dopiero planujesz zakup pierwszej nieruchomości, zacznij od przewodnika kredyt na pierwsze mieszkanie - znajdziesz tam cały proces krok po kroku, w tym zwolnienie z podatku PCC przy zakupie z rynku wtórnego.
Spłata rodzinna: 20 lub 60 tys. zł za dziecko
Element programu, który realnie zmniejsza zadłużenie, to tzw. spłata rodzinna. Jeżeli w trakcie spłaty kredytu z gwarancją BGK Twoja rodzina się powiększy, BGK jednorazowo spłaca za Ciebie część kapitału kredytu:
- 20 tys. zł - po urodzeniu się drugiego dziecka,
- 60 tys. zł - po urodzeniu się trzeciego i każdego kolejnego dziecka.
To nie zawieszenie rat ani odroczenie - kapitał kredytu faktycznie maleje, a wraz z nim przyszłe raty lub okres spłaty. Dla rodziny planującej dzieci spłata rodzinna może istotnie zmienić rachunek opłacalności całego programu.
Limity ceny za metr kwadratowy
Program nie obejmuje każdej nieruchomości. Obowiązują limity ceny za metr kwadratowy, które zależą od lokalizacji - inne wartości dotyczą dużych miast, inne mniejszych miejscowości, a rynek pierwotny i wtórny mają odrębne przeliczniki. Limity są okresowo aktualizowane, dlatego nie podaję tu konkretnych stawek - wartość sprzed kilku miesięcy może już nie obowiązywać.
W praktyce oznacza to, że przed zakochaniem się w konkretnym mieszkaniu warto sprawdzić, czy jego cena mieści się w aktualnym limicie dla danej gminy. Robię to dla klientów na bieżąco - to jedna z pierwszych rzeczy, które weryfikujemy na konsultacji.
Kredyt z wkładem 20% vs kredyt z gwarancją BGK
Gwarancja BGK to wygodna furtka, ale nie zawsze najtańsza droga. Tak wygląda porównanie obu wariantów:
| Kryterium | Kredyt z wkładem 20% | Kredyt z gwarancją BGK |
|---|---|---|
| Wymagana gotówka na start | 20% wartości nieruchomości (lub 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu) | Brak wymaganego wkładu - gwarancja BGK zastępuje do 20% kosztów, maks. 100 tys. zł |
| Koszt gwarancji | Nie dotyczy | Prowizja za udzielenie gwarancji naliczana od objętej nią kwoty |
| Dostępność banków | Praktycznie cały rynek | Tylko część banków, które przystąpiły do programu - mniejszy wybór ofert |
| Ryzyko wyższej marży | Niższe - pełny wkład to dla banku niższe ryzyko i zwykle lepsze warunki cenowe | Wyższe - finansowanie do 100% wartości może oznaczać mniej korzystną marżę; warunki różnią się między bankami |
Wniosek? Jeśli masz odłożone 20%, kredyt standardowy prawie zawsze będzie tańszy. Gwarancja BGK jest natomiast realną szansą dla osób z dobrą zdolnością kredytową, ale bez oszczędności - zamiast odkładać latami (a ceny mieszkań w tym czasie rosną), możesz kupić teraz.
Nie łapiesz się na program? Alternatywy
Jeśli nie spełniasz warunków programu - na przykład posiadasz już nieruchomość albo wymarzone mieszkanie przekracza limit ceny za metr - masz co najmniej trzy inne drogi:
- Wkład 10% plus ubezpieczenie niskiego wkładu. Część banków akceptuje 10% wkładu własnego z dodatkowym ubezpieczeniem brakującej części. Podnosi to koszt kredytu, ale połowa standardowego wkładu bywa znacznie łatwiejsza do zebrania.
- Darowizna od rodziny. Udokumentowana darowizna od najbliższych może posłużyć jako wkład własny. Warto dopilnować formalności, w tym zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny.
- Zakup tańszej nieruchomości. Mniejsze mieszkanie, inna dzielnica lub miejscowość ościenna oznaczają niższą cenę, a więc i niższy wymagany wkład. Dla wielu klientów to pierwszy krok - a zamiana na większe lokum przychodzi po kilku latach, już z kapitałem ze spłaconej części kredytu.
Pełną mapę dostępnych form pomocy - w tym zwolnienie z PCC i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - znajdziesz w przewodniku programy wsparcia kredytobiorców.
Jak wygląda proces wnioskowania
- Weryfikacja zdolności kredytowej. Sprawdzamy, na jaką kwotę możesz liczyć i w których bankach - zdolność dla tego samego klienta potrafi znacząco różnić się między bankami. Wstępny obraz da Ci kalkulator zdolności kredytowej.
- Weryfikacja warunków programu. Sprawdzamy, czy spełniasz warunek braku innego mieszkania (lub wyjątek dla rodziny 2+ dzieci) i czy nieruchomość mieści się w aktualnym limicie ceny za metr dla swojej lokalizacji.
- Wybór banków z programem. Ponieważ gwarancję BGK oferuje tylko część banków, porównujemy ich warunki - marżę, prowizję, koszt gwarancji - i składamy wnioski równolegle do 2-3 instytucji.
- Umowa przedwstępna i wniosek kredytowy. Podpisujesz umowę ze sprzedającym, kompletujemy dokumenty dochodowe i dotyczące nieruchomości, bank zleca wycenę.
- Decyzja, umowa kredytowa i akt notarialny. Po pozytywnej decyzji podpisujesz umowę kredytu objętego gwarancją BGK, następnie akt notarialny - i odbierasz klucze.
Cały proces wygląda podobnie jak przy standardowym kredycie dla kupujących po raz pierwszy - opisałem go szerzej w artykule o kredycie na pierwsze mieszkanie.
Najczęstsze pytania
Czy naprawdę można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Czy trzeba być małżeństwem, żeby skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego?
Czy mogę skorzystać z programu, jeśli mam już inne mieszkanie?
Na czym polega spłata rodzinna w programie?
Czy każdy bank udziela kredytu z gwarancją BGK?
Zobacz również
- Kredyt na pierwsze mieszkanie Proces krok po kroku, zwolnienie z PCC, dokumenty
- Programy wsparcia kredytobiorców Gwarancja BGK, zwolnienie z PCC, Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
Sprawdź, czy łapiesz się na gwarancję BGK - bezpłatnie
Moja pomoc nic Cię nie kosztuje - wynagrodzenie płaci bank, a Ty dostajesz te same warunki co przy wizycie bezpośrednio w oddziale. Na jednej rozmowie zweryfikujemy Twoją zdolność, warunki programu i aktualne limity dla Twojej lokalizacji.